Bei Bauprojekten und Immobilieninvestitionen steht der Verkehrswert eines Projekts im Mittelpunkt. Wie stark Umgebungslärm auf den Verkaufspreis von Immobilien wirkt, wird oft unterschätzt. Wir werfen einen detaillierten Blick auf die Problematik in der Schweizer Immobilienlandschaft, beleuchten die Herausforderungen im Zusammenhang mit Lärm und geben wichtige Hinweise, worauf es beim Kauf oder Bau von Immobilien besonders zu achten gilt.
Im Allgemeinen bezeichnet der Begriff ‘Lärm’ unerwünschte und störende Geräusche, auch als Hörschwall bekannt, die das Wohlbefinden und die Lebensqualität negativ beeinflussen können. Dabei spielt nicht nur die Lautstärke, sondern auch die Dauer und der zeitliche Verlauf des Lärms eine Rolle. Verschiedene Quellen wie Strassenverkehr, Industrie, Flughäfen und Nachbarschaftsaktivitäten können zu Lärmbelastungen führen. Ab welchem Punkt Lärm zur Belastung wird, ist eine gesellschaftliche bzw. politische Frage, da die Empfindung von Lärm subjektiv ist.
Die Messung von Lärm erfolgt durch Schalldruckpegelmessungen, bei denen der Schalldruckpegel in Dezibel (dB) erfasst wird. Dabei werden die Intensität und Frequenz von Schallwellen berücksichtigt.
Zur Veranschaulichung:
Bereits ab ca. 40 dB wird der Schlaf beeinträchtigt. Ab 60-65 dB werden Geräusche als laut empfunden, was zu gesundheitlichen Langzeitfolgen führen kann. Bei etwa 120 dB wird die menschliche Schmerzschwelle erreicht, was unter anderem zu Ohrenschmerzen führen kann.
Da nächtliche Geräusche den Schlaf stören und als belastend empfunden werden, sind die Belastungsgrenzwerte nachts niedriger festgesetzt als tagsüber.
In der Schweiz ist etwa jede siebte Person von schädlichem Lärm betroffen, wobei Strassenlärm als hauptsächliche Quelle identifiziert wird. Im Jahr 2019 war Strassenlärm beispielsweise für 80 Prozent der Kosten verantwortlich, die sich auf rund 2'830 Millionen Franken beliefen. Diese Kosten setzten sich aus Gesundheitsausgaben und dem Wertverlust von Immobilien zusammen.
Die höchste Lärmbelastung durch Strassen ist in Genf, Lugano und Lausanne zu verzeichnen. Insgesamt konzentriert sich der Verkehrslärm auf die Städte und Agglomerationen der grösseren Zentren.
Aktueller Stand der Lärmbelastung in der Schweiz
Die beiden zentralen rechtlichen Grundlagen für den Lärmschutz in der Schweiz sind das Umweltschutzgesetz (USG) von 1983 und die Lärmschutzverordnung (LSV) von 1986, die das Umweltschutzgesetz konkretisiert. Diese Gesetzgebungen legen Belastungsgrenzwerte fest, die definieren, ab welchem Punkt Lärm als schädlich oder lästig betrachtet wird. Darüber hinaus regeln sie Richtlinien für Bauzonen und Baubewilligungen sowie den Bau und die Sanierung von Lärmquellen, einschliesslich lärmverursachender Anlagen.
Rechtliche Grundlagen Lärmschutz Schweiz
Je höher die Lärmbelastung in einem Wohngebiet, desto tiefer der Verkehrswert der Immobilie. Somit hat Lärm einen direkten Einfluss auf den Preis von Liegenschaften. Dieser Zusammenhang zeigt sich besonders in städtischen Quartieren, in denen Verkehrslärm oder Industriegeräusche allgegenwärtig sind, und führt dazu, dass Immobilien in solchen Gebieten tendenziell niedrigere Verkaufs- und Mietpreise aufweisen.
Gemäss dem Bundesamt für Umwelt (BAFU) konnten im Jahr 2019 45 Prozent der Lärmkosten auf Wertverluste von Immobilien zurückgeführt werden. Die Auswirkungen von Lärm sind im Eigentumsbereich spürbar intensiver als im Mietsektor, insbesondere im oberen Marktsegment, das stärker von Lärm beeinflusst wird als das untere Marktsegment.
Im Mietsektor ergibt sich folgendes Bild: Eisenbahnlärm führt zu einer stärkeren Wertminderung als Lärmbelästigung durch Strassenverkehr. Wohngebäude, die direkt an Verkehrsachsen liegen, verzeichnen den stärksten Mietabschlag von bis zu 4 Prozent. Insgesamt erleidet die Schweiz Mietausfälle von 320 Millionen Franken pro Jahr aufgrund von Lärmbelastung. Dazu kommen Eigentümerkosten für häufige Mieterwechsel, damit verbundener Verwaltungsaufwand und das erhöhte Leerstandrisiko.
Eine Studie der Zürcher Kantonalbank kommt zum Schluss, dass jedes zusätzliche Dezibel über den Schwellenwerten von 40 dB nachts und 50 dB tagsüber einen Preisabschlag verursacht.
Hierbei beachtet werden muss, dass Lärmbelastung eine subjektive Variable ist, die je nach Käufergruppe ein anderes Gewicht trägt. So kann eine Wohnung in einem lärmbelasteten Gebiet für eine junge Studentin attraktiv sein, während die Lärmemission bei einer Familie eine Wertminderung zur Folge hätte.
Folgende Immobilientypen sind tendenziell stärker von Lärm betroffen als andere: Immobilien entlang stark befahrener Strassen, Gebäude in der Nähe von Industriegebieten, Hochhäuser und Mehrfamilienhäuser, Liegenschaften in unmittelbarer Nähe zu öffentlichen Einrichtungen sowie Immobilien in Flughafennähe.
Die unmittelbar an der Strasse liegenden Gebäude sind am stärksten von Lärm betroffen, während der Strassenlärm bereits eine Häuserzeile entfernt, deutlich abnimmt.
Die Betroffenheit hängt nicht nur von der Art des Lärms ab, sondern auch von baulichen Faktoren, wie der Qualität der Fensterisolierung, der Dicke der Wände und der allgemeinen Schalldämmung des Gebäudes. Gebäude in städtischen Gebieten sind aufgrund der Verdichtung und Vielfalt von Aktivitäten in städtischen Umgebungen allgemein anfälliger für Lärmquellen.
Daher ist es wichtig, sich der potenziellen Lärmquellen bewusst zu sein und zu überprüfen, ob bauliche Schutzmassnahmen vorhanden sind. Hierbei sollten folgende baulichen Faktoren berücksichtigt werden:
Es ist wichtig, bereits während der Planungsphase des Gebäudes auf geeignete Schallschutzmassnahmen zu achten. Der nachträgliche Einbau solcher Massnahmen gestaltet sich oft äusserst schwierig und kann zudem mit erheblichen Kosten verbunden sein.
Falls Sie bereits ein lärmbelastetes Grundstück besitzen, können Sie Einfluss auf lokale bauliche Faktoren nehmen und das Gebäude entsprechend sanieren. Ihr Einfluss auf die Lärmquelle selbst ist meist nur begrenzt, da dies ein gesellschaftliches beziehungsweise politisches Thema ist. Dennoch lohnt es sich, sich aktiv dafür einzusetzen.
Lärmkarten, auch bekannt als Lärmkartierung, sind deshalb wichtig, weil sie ein wertvolles Instrument sind, um die Lärmbelastung in Gebieten zu verstehen, zu visualisieren und auf dieser Grundlage fundierte Bau-oder Kaufentscheidungen zu treffen.
Die Vorteile im Überblick:
Eine Lärmkarte basierend auf dem grössten Datenschatz der Schweiz:
Die 3D-Lärmkarte von ImmoSparrow, welche im Marktradar integriert ist, zeigt die individuelle Lärmexposition sämtlicher inserierter Immobilien der Schweiz. Die Lärmbelastung wird in Farben dargestellt, wobei ein Rating von 1 – 6 angewendet wird, um die Lärmbelästigung zu bewerten. Die Bewertung stützt sich auf umfangreichen Daten zu Lärm, die ImmoSparrow anhand ihrer Geo-Datenbank gesammelt und mithilfe von Künstlicher Intelligenz (KI) ausgewertet hat. Dabei wurden unter anderem der Geräuschpegel von privatem und öffentlichem motorisiertem Verkehr bei Tag und Nacht sowie die Nähe zu Strassennetzknoten berücksichtigt. Mit der Heatmap können Sie die Lärmbelastung Ihres Immobilienprojektes oder potenzieller Investitionen realistisch einschätzen.
Die Entwicklung von 3D-Lärmkarten markiert einen Wendepunkt in der Immobiliensuche. In einer Welt, die oft von Geräuschen überlagert wird, ist die Suche nach Ruhe und Geborgenheit entscheidender denn je. Die visuellen Darstellungen der Lärmkarten in Form von Heatmaps ermöglichen nicht nur die Messung, sondern auch die Sichtbarmachung der Lärmsituation. Sie werden zu unverzichtbaren Werkzeugen, um fundierte Entscheidungen in Bezug auf Kauf- und Bauprojekte zu treffen.
